韓国の信用評価社、｢金利に敏感な住宅市場…高分譲価格を維持する場合、急激な下落懸念｣

2023/03/17 07:16入力

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韓国の住宅市場が基準金利に対して敏感に反応し、住宅価格がさらに下落するとの予測が出た。利害関係者の合意を通じて分譲価格を下げた場合、住宅市場を徐々に安定させることが可能だ。しかし、過去の事例から分譲価格を大幅に引き下げることは難しいことが明らかになった。

　韓国の信用評価会社である「NICE信用評価」は、16日に「住宅市場の軟着陸の前提条件と金融会社の信用評価」をテーマにオンラインセミナーを開催した。同社は、住宅価格の下落が避けられないとみなし、住宅市場の安定に必要な条件を提示した。

　同社では、住宅市場が全般的に金利に対して敏感で、その度合いも増していると判断している。総負債元利金償還比率（DSR）の規制や、9回にわたる金利引き上げの影響で、購入者の借入力や購入力が悪化したためだ。

　金融評価本部のクォン・シネ責任研究員は、「インフレの上昇に対応するために、基準金利が非常に速く大幅に上昇した。GDP比の世帯債務レベルと世帯所得比の住宅価格比率が過去に比べて高くなった点や、賃貸保証金の金融商品化が進んだことで賃貸保証金の借入が急増し、金利に対する反応が高くなることに貢献した」と述べた。

　また、売れ残りが大きく増え、売買と伝貰（チョンセ、韓国独特の保証金による賃貸住宅制度）価格の同調化が進んでいると説明した。クォン研究員は「2021年下半期からDSR規制と基準金利の引き上げ、市中金利の上昇によって、新規住宅の未分譲が増加した。しかし、竣工後の未分譲はまだ低い水準」と述べた。

　そして、「今回のサイクルで金利の敏感度とDSR規制、賃貸借3法によって、売買・伝貰価格の同調化が発生している」と分析した。

　同社は、価格予想指数が非常に低く、実際の取引価格の下落や売れ残りの急増が発生し、住宅価格の追加下落は避けられないと説明している。住宅市場が不安定になる可能性は、主要国の通貨政策の方向と売れ残りの統制の可能性、伝貰価格の追加下落速度に応じて変わると評価した。

　ただし、不動産開発事業の利害関係者は高分譲価格を維持する可能性が高く、一部地域で発生した大規模な売れ残りが波及効果を起こしかねないと判断した。

　クォン研究員は「未分譲が予想されても、利害関係が複雑にからみ合って事業の進行や延期の決定が難しい。分譲価格を大幅に下げる場合、既存の分譲者にも同じ恩恵を与えなければならず、損失を誰が負担するかについての決定が必要だ」と述べた。

　さらに、「個別の事業救済、賃貸住宅購入など、政府の安定政策に対する期待から、利害関係者が高分譲価格を維持する可能性が高い」と主張した。